Notarhaftung wegen fehlender Belehrung

Der Notar ist verpflichtet, die Parteien des Grundstückskaufvertrags über die Rechtsfolgen einer Nichtgenehmigung der Erklärungen bei Vertragsschluss mit einem Vertreter ohne Vertretungsmacht zu belehren.

Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Urteil vom 30. Oktober 2003 – 11 U 34/02; Landgericht Lübeck, Urteil vom 28. Dezember 2001 – 12 O 82/99; in Anschluss an BGH, Urteil vom 21. Januar 1988 – IX ZR 252/86.

Das OLG nahm eine Amtspflichtverletzung des Notars an, wenn dieser die Urkundsbeteiligten nicht auf die Folgen eines Vertretungsmangels – hier des Handels eines Vertreters ohne Vertretungsmacht – hinweist. Die Pflicht des Notars zur Belehrung ergibt sich unmittelbar aus § 17 Abs. 1 BeurkG, wonach der Notar über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren hat. Diese Regelung hat den Sinn und Zweck, eine dem Willen der Beteiligten entsprechende und zugleich rechtlich wirksame Urkunde zu schaffen.

Für die rechtliche Praxis ist diese Entscheidung von besonderer Bedeutung, da häufig bei Grundstückskaufverträgen eine Erklärung durch einen Vertreter ohne Vertretungsmacht abgegeben wird, damit nicht notwendigerweise alle Parteien vor dem selben Notar erscheinen müssen und zudem die Beurkundungskosten gering gehalten werden. Kommt eine Genehmigung im Nachhinein jedoch nicht zustande, sind Ansprüche aus dem notariellen Kaufvertrag gegen den Vertragspartner wegen endgültiger Unwirksamkeit des Vertrages regelmäßig ausgeschlossen. Der Vertragspartner, der sich einem Vertreter ohne Vertretungsmacht bei der Beurkundung gegenübersieht, muss daher vom Notar besonders darauf hingewiesen werden, dass aus dem Vertrag bis zur Genehmigung keine Rechte abgeleitet werden können und der Vertrag möglicherweise nicht wirksam wird.

Diese Konstellation kommt aus den oben genannten Gründen häufig vor. Hier hatte ein Makler für den Verkäufer gehandelt, zwischenzeitlich war der Verkäufer verstorben und konnte nicht mehr genehmigen. Die Erben sind bislang unbekannt und genehmigen auch nicht. Besonders unangenehm: der Käufer hatte bereits die Schlüssel erhalten und wohnt seit Monaten in der Eigentumswohnung!