Wohnungseigentumsrecht

AG Kassel, Urteil vom 11. November 2021 – 800 C 1850/21

Der Fall:

In diesem Fall begehrte die klagende Wohnungseigentumsgemeinschaft von ihrer früheren Verwalterin, die Erstellung einer Jahresabrechnung. Das Amtsgericht Kassel wies die Klage ab. Nach Auffassung des Gerichts ist dafür nach Inkrafttreten des WEMOG nicht mehr der alte Verwalter zuständig, sondern die Eigentümergemeinschaft selbst handelnd durch den neu bestellten Verwalter.

Rechtliche Würdigung:

Die Jahresabrechnung ist nach altem wie nach neuem Recht nach Ablauf eines Wirtschaftsjahrs zu erstellen. Nach bisheriger Rechtslage traf den im Lauf eines Wirtschaftsjahrs ausgeschiedenen Verwalter daher eine Abrechnungspflicht nicht für das Jahr, im dem sein Ausscheiden erfolgte; für vergangene Jahre musste er die Abrechnung jedoch erstellen. Insoweit kam es nicht darauf an, ob bis zum Zeitpunkt seines Ausscheidens bereits alle erforderlichen Unterlagen vorlagen.

Seit der Änderung des WEG ist die Erstellung der Jahresabrechnung Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft selbst. Dies ist durch das neu eingeführte Organ der WEG, der Verwaltung zu bewirken.

Kommt es zum Ende eines Wirtschaftsjahres auch zum Verwalterwechsel, bleibt der Anspruch eines Sondereigentümers gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Erstellung der Jahresabrechnung bestehen. Für diese kann der alte Verwalter jedoch nicht mehr handeln; die Organstellung nimmt vielmehr allein der neue Verwalter ein, er hat nun auch die dem Verband obliegenden Aufgaben zu erfüllen. Dies führt dazu, dass die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr, zu dem auch der frühere Verwalter aus seinem Amt ausgeschieden ist, für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch deren aktuelles Organ erstellt werden muss. Das ist der neue, ab dem ersten Tag des neuen Wirtschaftsjahrs bestellte Verwalter.

Ist das mit einem Miteigentumsanteil verbundene Sondereigentum wegen eines Widerspruchs zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan nicht entstanden, besteht ein gegen die übrigen Wohnungs- und Teileigentümer gerichteter Anspruch auf Begründung von Sondereigentum, das mit den isolierten Miteigentumsanteilen verbunden werden kann. Welche Sondereigentumsflächen den einzelnen Miteigentumsanteilen zuzuweisen sind, bemisst sich nach den Grundsätzen von Treu und Glauben unter Berücksichtigung des Interesses der Gesamtheit der Miteigentümer nach billigem Ermessen.

Stimmen die wörtliche Beschreibung des Sondereigentums in der Teilungserklärung und die Angaben im Aufteilungsplan nicht überein, ist grundsätzlich keiner der sich widersprechenden Erklärungsinhalte vorrangig und das Sondereigentum nicht entstanden

Mit Urteil vom 15. Januar 2010 hat der BGH nun entschieden, dass die Vermietung von Sondereigentum (= Eigentumswohnung) an Feriengäste eine zulässige Wohnnutzung darstellt (AZ: V ZR 72/09). Selbst die kurzzeitige Vermietung an ständig wechselnde Personen hält sich im Rahmen der zulässigen Wohnnutzung. Zum Fall: Die Eigentümer hatten in der Versammlung beschlossen, dass ein Eigentümer seine Wohnung nicht mehr an Feriengäste vermieten darf und zu unterlassen hat. Die dagegen erhobene Anfechtungsklage wiesen Amtsgericht und Landgericht noch zurück, erst beim BGH hatte der vermietende Eigentümer Erfolg. Im Gegensatz zu den Vorinstanzen stellte der BGH klar, dass keine pensionsartige Nutzung vorliegt, dass auch die kurzfristige Vermietung der Wohnung nicht nur in Feriengebieten zulässig sei und im Übrigen die Wohnungseigentümer nicht typischer Weise durch wechselnde Gäste in ihrem Sicherheitsgefühl beeinträchtigt seinen. Fremde Leute und Gäste können jederzeit von allen Eigentümern empfangen werden, auch zu Besuch und auch dauernd wechselnd. Schließlich könne man auch nicht davon ausgehen, dass sich Feriengäste schlechter im Haus verhalten würden, als andere Gäste.