Einschränkende Regelung im Mietvertrag verschärft die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung
LG Berlin, Urteil vom 08. Februar 2022 – 63 S 146/20
Der Fall:
In diesem Fall kündigte eine Vermieterin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs unter Hinweis auf eine Krebserkrankung. Im Mietvertrag, der nach Eigentumserwerb auf die Vermieterin übergegangen ist, befindet sich folgende Regelung: „Das Wohnungsunternehmen wird von sich aus das Mietverhältnis nicht auflösen. Es kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen.“
Rechtlichen Würdigung:
Das Landgericht Berlin wies die Eigenbedarfsklage ab. Das Gericht ist der Auffassung, dass die vorliegende besondere einschränkende Regelung im Mietvertrag die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung verschärfe. Die Regelung im ursprünglichen Mietvertrag, dass nur in besonderen Ausnahmefällen gekündigt werden kann, gelte auch für den neuen Grundstückseigentümer, der gemäß § 566 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist.
Demnach könne das Mietverhältnis nur gekündigt werden, wenn ein besonderer Ausnahmefall vorliege, der aufgrund wichtiger Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig mache. Dies liege nicht per se durch das Vorliegen der Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB vor.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes schließe eine vertragliche Kündigungseinschränkung eine spätere Eigenbedarfskündigung nicht generell aus, sie verschärfe lediglich die gesetzlichen Voraussetzungen und gebe dem Mieter einen erhöhten Bestandsschutz gegenüber üblichen Mietverhältnissen.