Anspruch auf Einräumung von Sondereigentum wegen eines Widerspruchs von Teilungserklärung und Aufteilungsplan

Ist das mit einem Miteigentumsanteil verbundene Sondereigentum wegen eines Widerspruchs zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan nicht entstanden, besteht ein gegen die übrigen Wohnungs- und Teileigentümer gerichteter Anspruch auf Begründung von Sondereigentum, das mit den isolierten Miteigentumsanteilen verbunden werden kann. Welche Sondereigentumsflächen den einzelnen Miteigentumsanteilen zuzuweisen sind, bemisst sich nach den Grundsätzen von Treu und Glauben unter Berücksichtigung des Interesses der Gesamtheit der Miteigentümer nach billigem Ermessen.

BayObLG Beschluss vom 31.08.2000 – 2Z BR 21/00

Hier war streitig, wem Eigentümer eines Zimmers ist. Nach dem Aufteilungsplan gehörte es zu der einen Eigentumswohnung, nach der Teilungserklärung und nach dem Kaufvertrag gehörte es zur andern (Nachbar-)Wohnung. Im Ergebnis gehört das Zimmer zunächst zum Gemeinschaftseigentum.

Liegt ein inhaltlicher Widerspruch zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan nach dem WEG vor und ist keinem der Teile durch entsprechende Eintragung ein Vorrang bei der Auslegung eingeräumt, so entsteht kein Sondereigentum. Insoweit besteht gegen die übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft ein schuldrechtlicher Anspruch, die entstandenen isolierten Miteigentumsanteile vertraglich in Sondereigentum umzuwandeln (vgl. BGH, Urteil vom 30.06.1995 – V ZR 118/94).

Da das Bestehen von isolierten Miteigentumsanteile, also Miteigentumsanteilen ohne zugehöriges Sondereigentum, gesetzlich nicht im WEG vorgesehen und damit unzulässig ist, muss Sondereigentum an den betroffenen Gebäudeteilen (also hier am Zimmer) begründet werden. Anspruchsgrundlage hierfür ist § 242 BGB. Unter Berücksichtigung der Wertung des § 21 Abs. 4 WEG nimmt das BayObLG eine Zuweisung der Flächen nach den Grundsätzen von Treu und Glauben unter Berücksichtigung des Interesses der Gesamtheit der Miteigentümer nach billigem Ermessen vor.

Die konkrete Aufteilung der Fläche hat das BayObLG in Übereinstimmung mit den Vorinstanzen an dem von der Eigentümergemeinschaft tatsächlich gewollten Zustand orientiert. Im hiesigen Fall ergab die Beweisaufnahme, dass der Aufteilungsplan versehentlich fehlerhaft gefertigt wurde und die Teilungserklärung somit den gewollten Inhalt darstellte. Der tatsächliche Käufer des Zimmers bekam also sein Recht. Für die schuldrechtliche Bewertung war daher die Teilungserklärung maßgeblich.