Mietminderung bei Lärm

Mietminderung bei Lärm: Überschreitung der in Innenstadtlagen üblichen Grenzen

OLG Frankfurt / Main, Urteil vom 11.02.2015 – 2 U 174 / 14

Mietminderung bei Baulärm und sonstigen Baubeeinträchtigungen ist grundsätzlich möglich, die Nachweise sind jedoch oft schwer zu führen, in diesem Verfahren jedoch waren die Gewerbemieter erfolgreich.

Die Mieter, Betreiber eines Reisebüros und einer Bildergalerie machten Minderungsrechte geltend. Sie fühlten sich durch die gegenüber ihrer Geschäfte eingerichtete Großbaustelle erheblich beeinträchtigt. Container erschwerten den Blick auf die Häuserfront und führten zu weniger Laufkundschaft. Durch den Baulärm wurde das Führen ausführlicher Kundengespräche erschwert. Daraufhin minderten die Beklagten die Miete um 30 %, woraufhin die Klägerin fristlos wegen des Mietrückstands kündigte und nun im Klageverfahren die Räumung verlangte.

Im Ergebnis gab das Landgericht der Klage statt, stellte jedoch auch fest, dass ein Mangel bestand. Dieser berechtigte jedoch nur zu einer Minderung in Höhe von 15 %.

Das OLG Frankfurt wendete zur Feststellung des Mangels das vom BGH im Urteil vom 19.12.2012 (VIII ZR 152 / 12) entwickelte Abgrenzungskriterium zur Belästigung „innerhalb der in Berliner Innenstadtlagen üblichen Grenzen“ an. Danach war zu berücksichtigen, dass das Bedienen von Kunden eine Atmosphäre voraussetzt, die nicht durch erhebliche Lärm- oder sonstige Einwirkungen gestört ist. Das Gericht erkannte auch an, dass die Attraktivität der Straße herabgesetzt wurde und somit weniger Laufkundschaft in die Geschäfte strömte. Allerdings, so die Richter, war der Baulärm nicht so erheblich, dass er die im Innenstadtbereich üblichen Grenzen überschritt.

Unter Abwägung aller relevanten Punkte und insbesondere des Umstandes, dass die Behinderung durch die Container nur eine mittelbare Beeinträchtigung sei, hielt das Gericht 15 % Minderung für angemessen, erforderlich und ausreichend.

ACHTUNG:

Wir raten zur Minderung nur nach umfassender Beratung. Hier ist im Ergebnis nur die Hälfte der geltend gemachten Minderung festgestellt worden.  Die Gewerberäume mussten die Mieter dennoch herausgeben, das sie viel zu hoch gemindert hatten!  Hier steckt das Problem: Selbst nach der gerichtlichen Feststellung war der verbliebene Mietrückstand noch so hoch, dass es für eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausreichte! Und das ist oft der Fall; denn bei der Höhe der Minderung handelt es sich immer um eine Einzelfallentscheidung hinsichtlich des jeweils vorliegenden Mangels. Wer hier zu hoch pokert, riskiert die fristlose Kündigung! Sinnvoller ist eine  Vereinbarung  zum Mietvertrag, um die Angelegenheit sicher und außergerichtlich aus der Welt zu schaffen – auf die Gerichte können Sie sich (sowohl auf Mieter- wie auch auf Vermieterseite) nicht verlassen.