Wer ist zuständig für die Erstellung der WEG-Jahresabrechnung bei einem Verwalterwechsel zum Jahreswechsel?
Bei einem Verwalterwechsel innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellt sich regelmäßig die Frage, wer für die Erstellung der Jahresabrechnung zuständig ist. Insbesondere zum Jahreswechsel war diese Frage lange umstritten. Der Beitrag greift die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs auf und zeigt, wie die Zuständigkeiten rechtlich einzuordnen sind.
Der amtierende Verwalter ist verantwortlich für die Erstellung ausstehender Abrechnungen für Vorjahre, während der frühere Verwalter aus dem Verwaltervertrag weiterhin verpflichtet sein kann, wenn die Pflicht bereits während seiner Amtszeit entstanden ist.
BGH, Urteil vom 26. September 2025 – V ZR 206/24
Der Fall:
Die WEG, also die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) hatte gegen ihren früheren Verwalter geklagt; nach ihrer Ansicht sollte er noch die Jahresabrechnung erstellen für das Jahr, in dem er (noch) Verwalter war, also bis zum 31. Dezember des Vorjahres. Der BGH hat die Klage abgewiesen.
Denn bei der Erstellung der Jahresabrechnung handele es sich um eine Pflicht der GdWE selbst. § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG normiere keinen Anspruch gegen den Verwalter, sondern vielmehr eine von dem Verwalter auszuführende Pflicht der GdWE, welche erst am 01.01. des Folgejahres entstehe; der frühere Verwalter, dessen Amtszeit zum 31.12. des Vorjahres geendet hat, ist nicht zur Erstellung der Jahresabrechnung für das Vorjahr verpflichtet.
Rechtliche Würdigung:
Nach der Reform des WEG am 01. Dezember 2020 war noch nicht entschieden, wer für die Erstellung der Jahresabrechnung zuständig ist und – dies war auch nach altem Recht noch offen – was bei einem Verwalterwechsel zum 31. Dezember des Jahres gilt.
Diese Frage hat der BGH nunmehr geklärt:
Jeder Eigentümer hat gegen die GdWE einen Anspruch auf Erstellung einer Jahresabrechnung (als Voraussetzung für eine Beschlussfassung über die Abrechnungsergebnisse gem. § 28 Abs. 2 WEG). Innerhalb der GdWE ist der amtierende Verwalter als Organ der GdWE verpflichtet, auch ausstehende Abrechnungen der Vorjahre zu erstellen (sofern keine abweichenden Vereinbarungen getroffen wurden).
Neben dem (unmittelbar) verpflichteten amtierenden Verwalter ist indessen auch der frühere Verwalter aus dem Verwaltervertrag gegenüber der GdWE verpflichtet, die Jahresabrechnung zu erstellen, sofern diese Pflicht bereits während seiner Amtszeit fällig geworden ist. Zwar ist zutreffend, dass seine Organpflicht mit der Abberufung endet. Davon zu unterscheiden sei aber die im Verhältnis zu der GdWE als seiner Vertragspartnerin bereits entstandenen vertraglichen Verwalterpflichten. Ende das Verwalteramt zu einem Zeitpunkt, zu dem die Pflicht der GdWE zur Erstellung der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG und damit zugleich die vertragliche Pflicht des Verwalters gegenüber der GdWE bereits entstanden sei, bleibe der Verwalter vertraglich weiterhin zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet.
Die Pflicht der GdWE zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht jedoch gerade erst am 01.01. Des folgenden Kalenderjahres – und wird dann erst fällig; der frühere Verwalter, dessen Amtszeit zum 31.12. des Vorjahres geendet hat, ist nicht zur Erstellung der Jahresabrechnung für das Vorjahr verpflichtet. Das entspreche dem Wortlaut von § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG, wonach die Wohnungseigentümer „nach Ablauf“ und nicht „mit Ablauf“ des Kalenderjahres über die Jahresabrechnung beschließen. Insofern kann die GdWE als Vertragspartner des ausgeschiedenen Verwalters von diesem nur dann die ausstehende Jahresabrechnung verlangen, wenn dieser noch am 01.01. des Folgejahres im Amt war.
Fazit:
Wichtig ist eine Klarstellung: Gegenüber den Eigentümern ist nur die WEG selbst verantwortlich, die Jahresabrechnung zu erstellen. Der jeweils amtierenden Verwalter ist dabei (nur) der Vertreter der WEG.
Nur der amtierende Verwalter ist also (auch) verantwortlich für die Erstellung ausstehender Abrechnungen für Vorjahre, auch wenn er zu diesem Zeitpunkt noch nicht Verwalter war. Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht nämlich erst am 01.01. des folgenden Kalenderjahres. Wichtig aber auch: Der amtierende Verwalter muss diese Zusatztätigkeit nicht ohne Sonderhonorar erledigen; es ist deshalb ratsam, diese üblicherweise anfallende Zusatztätigkeit als Honorarposition im Verwaltervertrag konkret aufzuführen.