Für die Abgrenzung eines Wohn- von einem Gewerberaummietverhältnis ist die vertragliche Zweckbestimmung der Räume maßgeblich. Ein Wohnraummietverhältnis ist nur dann anzunehmen, wenn die Räume vertragsgemäß die Wohnbedürfnisse des Mieters oder seiner Familie erfüllen sollen.
Kammergericht, Beschluss vom 17.07.2017, Az.: 8 U 216/16
Das Kammergericht musste die Frage klären, ob die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses wegen der vollständigen Zahlung der rückständigen Miete innerhalb der sogenannten Schonfrist gemäß § 539 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden war. Danach wird eine Kündigung grundsätzlich unwirksam, wenn an den Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die fällige Miete und die fällige Entschädigung gezahlt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet. Zu beachten ist aber, dass diese Regelung nur bei Mietverträgen über Wohnraum anzuwenden ist. Die Kündigung von Gewerbemietverträgen bleibt trotz späterer Zahlung grundsätzlich wirksam.
Relevant wurde diese Abgrenzungsfrage, da der Mieter bei Vertragsschluss vorgab, die betreffende Wohnung als Mitarbeiterwohnung für seine GmbH anmieten zu wollen. Tatsächlich existierte diese GmbH jedoch nicht und der Mieter nutzte die Wohnung für eigene Wohnzwecke. Das Kammergericht hat in diesem entschieden, dass kein Wohnraummietvertrag vorläge. Die Abgrenzung zwischen Wohnraum- und Gewerbemietvertrag müsse anhand der vertraglich vereinbarten Zweckbestimmung erfolgen. Eine Mitarbeiterwohnung diene dabei nicht den Wohnzwecken des angeblichen Geschäftsführers einer GmbH. Daher sei ein Gewerberaummietvertrag geschlossen. Die fristlose Kündigung war daher trotz Schonfristzahlung wirksam.
Anmerkung: Die Entscheidung verdeutlicht, welche hohe Bedeutung dem vereinbarten Nutzungszweck im Mietvertrag zukommt. Achten Sie daher auf eine möglichst genaue Bestimmung des Nutzungszwecks der Räume. Dadurch verhindern Sie Unklarheiten im Mietvertrag, die im Falle eines Rechtsstreites von den Gerichten erst durch eine Vertragsauslegung aufgeklärt werden müssten.
