AG Lichtenberg, Urteil vom 26. April 2022 – 6 C 350/21
Der Fall:
Wegen Baumaßnahmen, die auf dem Nachbargrundstück erfolgt waren, verlegte die Vermieterin den Müllplatz an eine andere Stelle, welche 157 Meter weiter von der Mietwohnung der Mieter entfernt war. Die Mieter begehrten daraufhin die gerichtliche Feststellung, dass es sich bei dem verlängerten Weg um einen Mietmangel handele und diese die Mieter zur Mietminderung berechtige.
Das Amtsgericht Lichtenberg wies die Feststellungsklage mit der Begründung ab, dass dies keinen Mangel der Mietsache darstelle, da der Mietvertrag keine konkrete Regelung hinsichtlich der Entfernung zur Mietwohnung beinhalte und dieser Mangel unerheblich sei und nicht zur Minderung berechtige.
Rechtliche Würdigung:
Der Vermieter hat gemäß § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB die Pflicht die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Wie dieser Zustand beschaffen sein muss, um vertragsgemäß zu sein, ergibt sich aber nicht aus dem Gesetz. Der „vertragsgemäße“ Zustand hängt in erster Linie von den Vereinbarungen der Parteien ab, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können (vgl. BGH, Urteil vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14).
Wenn die Parteien keine ausdrückliche oder konkludente Beschaffenheitsvereinbarung getroffen haben, ist es schwierig zu ermitteln welchen Zustand der Vermieter schuldet.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bestimmt sich der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand der Mietsache nach der Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben, wenn es an einer Beschaffenheitsvereinbarung fehlt (vgl. BGH, Urteil vom 19. 12. 2012 – VIII ZR 152/12).
Bei gewöhnlichen Wohnraummietverhältnissen schuldet der Vermieter eine Beschaffenheit, die sich für den vereinbarten Nutzungszweck – also die Nutzung als Wohnung – eignet und die der Mieter nach der Art der Mietsache erwarten kann.
Sowohl das Amtsgericht Köpenick als auch das Amtsgericht Wuppertal haben in der Verlegung eines Müllplatzes in der Vergangenheit einen Mietmangel angenommen, welcher zur Minderung berechtigt, wenn sich der verlegte Müllplatz unzumutbar weit weg von der Mietwohnung befindet. Das Amtsgericht Köpenick hat die Unzumutbarkeit bei einem Fußweg zwischen 165 m und 253 m angenommen.
Es gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters, dass der Vermieter ihm einen zumutbaren Platz zum Aufstellen der Mülltonnen zur Verfügung stelle. Richte der Vermieter einen neuen Platz für die Mülltonne ein, so dass der Mieter den Hausmüll nicht mehr nur wenige Schritte von dem Mietshaus in die dort ehemals befindlichen Mülltonnen entleeren kann, sondern nunmehr einen an zwei Häusern vorbeiführenden Weg zum Müllplatz zurücklegen muss, könne ein nicht nur unerheblicher Mangel gegeben sein (so Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 15. Aufl., § 536 Rn. 263).
