Werden gewerbliche und zu Wohnzwecken genutzte Räume in einem einheitlichen Mietvertrag gemietet, fällt Umsatzsteuer nur für den Teil der Räume an, die gewerblich genutzt werden.
OLG Celle, Beschluss vom 07.07.2016, Az.: 2 U 37/16; OLG Celle, Beschluss vom 15.06.2016, Az.: 2 U 37/16; LG Hannover, Urteil vom 08.03.2016, Az.: 9 O 68/14
Ein Rechtsanwalt mietete Räume im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss eines Mietshauses an. Die Räume im Erdgeschoss wurden als Anwaltskanzlei genutzt, das Obergeschoss ausschließlich zu Wohnzwecken. Im Mietvertrag war vereinbart, dass auf Miete und Nebenkostenvorauszahlungen die jeweils geltende Umsatzsteuer abzuführen sei, sofern der Vermieter gemäß § 9 Abs. 1 UStG zur Umsatzsteuer optierte. Der Vermieter machte von diesem Optionsrecht Gebrauch. Der Mieter verweigerte jedoch die Zahlung der Umsatzsteuer für die als Wohnung genutzten Räume. Mit der Klage begehrte der Vermieter sodann Zahlung der Umsatzsteuer.
Das Landgericht Hannover wies die Klage ab. Die dagegen gerichtete Berufung zum Oberlandesgericht Celle blieb erfolglos.
Das Oberlandesgericht hat in seinem Zurückweisungsbeschluss ausgeführt, dass die steuerrechtliche Betrachtung der vermieteten Räume nach deren Nutzung getrennt erfolgen muss. Das Optionsrecht gemäß § 9 Abs. 1 UStG kann nur auf solche Umsätze angewendet werden, die an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt werden.
Im vorliegenden Fall betraf jedoch nur die Mietzahlung für die Räume im Erdgeschoss das Unternehmen des Mieters, da diese als Anwaltskanzlei genutzt wurden. Die Räume im Obergeschoss wurden dagegen zu Wohnzwecken – also privat – genutzt. Insoweit war das Oberlandesgericht der Ansicht, dass der Vermieter nicht berechtigt war, für die zu Wohnzwecken gemieteten Räume ein Optionsrecht gemäß § 9 Abs. 1 UStG auszuüben. Auch konnte ein Optionsrecht nicht über die gesetzlichen Bestimmungen hinaus vertraglich vereinbart werden, da die Steuerpflicht für nach dem Gesetz steuerfreie Umsätze nicht frei disponibel sei.
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Gewerbemietrecht.
