BGH: Miete muss nicht bereits am dritten Werktag beim Vermieter eingehen!
Ist die Miete durch Überweisung zu zahlen, genügt es, dass die Überweisung am dritten Werktag des Monats bei der ausführenden Bank angewiesen wird. Eine Formularklausel, nach der die Miete bis zum dritten Werktag des Monats auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss, ist unwirksam.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 05. Oktober 2016, Az.: VIII ZR 222/15
Der Mieter zahlte die Miete stets per Banküberweisung an den Vermieter. Die Überweisungsaufträge wurden hierbei immer bis zum dritten Werktag des jeweiligen Monats bei der Bank eingereicht. Nach dem hier geschlossenen Mietvertrag kam es jedoch für eine rechtzeitige Zahlung darauf an, dass die Mietzahlung auch bis zum dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters einging. Aufgrund von bankinternen Verzögerungen kam es mehrfach dazu, dass die Mietzahlung nicht bis zum vereinbarten Zeitpunkt beim Vermieter einging. Dieser mahnte den Mieter mehrfach ab und kündigte schließlich das Mietverhältnis wegen verspäteter Mietzahlung fristlos, hilfsweise fristgemäß. Die Klage des Vermieters auf Räumung und Herausgabe der Wohnung hatte beim Amtsgericht und beim Landgericht keinen Erfolg. Auch die dagegen gerichtete Revision zum Bundesgerichtshof blieb erfolglos.
Der Bundesgerichtshof hat in seinen Entscheidungsgründen angeführt, dass eine Klausel im Wohnraummietvertrag unwirksam ist, wenn diese die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung an den Geldeingang auf dem Konto des Vermieters bis spätestens zum dritten Werktag der jeweiligen Zahlungsperiode knüpft.
Eine solche Regelung benachteilige den Wohnraummieter nach § 307 BGB gegenüber der gesetzlichen Regelung unangemessen, da sie dem Vermieter eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen verspäteter Mietzahlung auch in den Fällen ermöglicht, in denen die Verzögerung nicht vom Mieter, sondern von Zahlungsdienstleistern zu verantworten ist. Gesetzlich vorgeschrieben ist gemäß § 556b Abs. 1 BGB, dass die Miete bis spätestens zum dritten Werktag der jeweiligen Zahlungsperiode zu zahlen ist. Nach einhelliger Auffassung ist die Miete im Zweifel am Wohnort des Schuldners zu erfüllen (§ 269 BGB); von dieser Regelung weicht § 556b Abs. 1 BGB auch nicht ab. Insoweit hat der Mieter zwar das Risiko des zufälligen Untergangs der Mietzahlung zu tragen (§ 270 BGB), bis diese den Vermieter erreicht – die gesetzlichen Regelungen sehen jedoch keine Haftung des Schuldners für eine Verzögerung nach rechtzeitiger Absendung vor. Zur Entrichtung der Miete bis zum dritten Werktag genügt daher, dass der Mieter bis zu diesem Zeitpunkt alles Erforderliche tut, damit der Vermieter die Mietzahlung erhält. Der Leistungserfolg – also der Eingang der Mietzahlung auf dem Konto des Vermieters – gehört nicht mehr zur Leistungshandlung des Mieters.
Unter Beibehaltung der oben genannten Grundsätze hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die untergerichtliche Ansicht, dass die Mietzahlung eine modifizierte Bringschuld sei und daher der Geldeingang beim Vermieter bis zum dritten Werktag zu erfolgen hat, nicht gefolgt werden könne. Diese Ansicht stützt sich auf die Zahlungsverzugsrichtlinie der EU (Richtlinie 2000/25/EG). Der BGH legt die Richtlinie jedoch so aus, dass die Richtlinie nicht dazu führen soll, dass Verbraucher durch deren Regelungen schlechter gestellt werden sollen. Der Anwendungsbereich der Richtlinie erstreckt sich nur auf den Zahlungsverkehr zwischen Unternehmern. Weiterhin nehme die Richtlinie gerade die Fälle aus, in denen der eingetretene Verzug nicht Folge des Verhaltens des Schuldners war, der den üblichen Banklaufzeiten Rechnung getragen hat. Auch der Wille des deutschen Gesetzgebers bei der Umsetzung der Richtlinie führe nicht dazu, dass eine Schlechterstellung des Verbrauchers gegenüber der grundsätzlichen Wertung des § 556 b BGB anzunehmen sei.
Hinweis: Für die Fälle des Gewerbemietrechts – begrenzt auf Kaufleute – hat der Bundesgerichtshof eine Formularklausel, dass die Miete bis zum dritten Werktag der Zahlungsperiode eingehend beim Vermieter zu zahlen ist, für wirksam erklärt (vgl. BGH, Urteil vom 24.06.1998, Az.: XII ZR 195/96).