Darf ich meine Schuhe im Treppenhaus abstellen?

Schuhe oder Schuhregale im Treppenhaus sind ein ständiger Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern. Das AG Frankfurt/Main hat jetzt in einem Fall entschieden, dass ein Vermieter einen Unterlassungsanspruch diesbezüglich gegen den Mieter geltend machen kann. Zudem hat es für den Fall der Zuwiderhandlung sogar ein Ordnungsgeld in Höhe von 250.000 € oder ersatzweise Ordnungshaft für 6 Monate angedroht.

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 28. April 2022 – 33 C 2354/21 (55)

In dem Fall ging es um eine Mieterin, die vor ihrer Wohnungstür regelmäßig ihre und die Schuhe ihrer drei Kinder abstellte. Ihre Vermieterin forderte sie zur Unterlassung dessen auf. Im Mietvertrag befände sich eine Regelung, wonach Gegenstände jeglicher Art in gemeinschaftlichen Räumen nur mit Zustimmung der Vermieterin abgestellt werden dürften. Zusätzlich regele auch die Hausordnung unter dem Abschnitt „Sicherheit, Ordnung und Brandschutz“, dass das Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus untersagt sei. Da die Mieterin der Aufforderung nicht nachkam, erhob die Vermieterin Klage auf Unterlassung nach § 541 BGB, verbunden mit dem Antrag auf Androhung eines Ordnungsgeldes für den Fall der Zuwiderhandlung.

Das AG Frankfurt/Main gab der Klage der Vermieterin statt. Nach Auffassung des Gerichts verstoße das Abstellen der Schuhe gegen die Regelungen im Mietvertrag und der Hausordnung, welche auch aus zwingenden Gründen des Brandschutzes erforderlich seien, um Flucht- und Rettungswege freizuhalten. Zudem könne sich die Beklagte auch nicht auf den vertragsgemäßen Gebrauch ihrer Wohnung als Mieterin berufen, weil es sich bei dem Treppenhaus um eine nicht mitvermietete Gemeinschaftsfläche handele. Im Ergebnis dürfe die Beklagte daher keine Gegenstände mehr in dem Bereich vor ihrer Wohnung abstellen.

Allgemeine Rechtslage:

Grundsätzlich gibt es im Mietrecht keine eindeutige Regelung für diese Problematik. Das heißt, dass Schuhe im Treppenhaus erlaubt oder auch verboten sein können. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung und ist von den Gegebenheiten vor Ort und den Regelungen im Mietvertrag bzw. in der Hausordnung abhängig.

Sind mietvertragliche Regelungen vorhanden, sind zunächst diese maßgeblich.

Sind keine mietvertraglichen Regelungen vorhanden, ist der Grundtenor in der bisherigen Rechtsprechung, dass ein kurzzeitiges Abstellen von Schuhen durch Besuch oder aufgrund von nassen Witterungsbedingungen durchaus zulässig ist. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass die Schuhe nur temporär und nur auf der Fußmatte bzw. so vor der Tür stehen, dass sie niemanden behindern und dass die Anzahl der Schuhe nicht zu hoch ist. In diesen Fällen bestehe keine Stolpergefahr und auch der Brandschutz sei nicht beeinträchtigt, da Schuhe als solche sogar weniger brennbar seien als z.B. bestimmte Fußmatten. Die bestehende Verkehrssicherungspflicht des Vermieters gebiete es nicht, einen Zustand völliger Gefahrenfreiheit zu schaffen (z.B. OLG Hamm, Beschluss vom 20. April 1988 – 15 W 168/88).

Im Gegensatz dazu gibt es eine Reihe an Urteilen, die festlegen, dass das Abstellen der Schuhe im Hausflur eine vertragswidrige Nutzung der Mietsache i.S.d. § 541 BGB darstelle und mithin nicht zulässig sei. Ein BGH-Urteil zum Thema „Schuhe im Treppenhaus“ gibt es bislang noch nicht.

In Bezug auf etwaige Regelungen in den Hausordnungen (und ggf. auch in Mietverträgen) ist zu beachten, dass es sich bei diesen um allgemeine Geschäftsbedingungen handelt und diese somit an den §§ 305 ff. BGB zu messen sind. Sie dürfen die Mieter mithin gem. § 307 Abs. 1 BGB nicht unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung liegt u.a. auch dann vor, wenn die Regelung eine irreführende Darstellung bzw. Verschleierung der Rechtslage enthält und die Rechtslage erlaubt Mietern ja grundsätzlich das Ablegen von Fußmatten und das Aufstellen von Schuhen hierauf (s.o.).

Hat der Vermieter lange das Abstellen von Gegenständen im Hausflur geduldet, kann sich der Mieter unter Umständen auch auf das Gewohnheitsrecht berufen (z.B. AG Bergisch-Gladbach, Urteil vom 6. August 1993 – 61 C 291/93). Aber auch dabei sollte der Mieter stets darauf achten, dass keiner der Gegenstände im Weg steht.

Neben den mietrechtlichen Aspekten spielen auch öffentlich-rechtliche Vorschriften eine Rolle. Hier sind insbesondere die landesrechtlichen Brandschutzverordnungen von Bedeutung. Treppenhäuser und Flur dienen als Fluchtwege und dürfen nicht verstellt sein. Zudem erhöhen Gegenstände in den Treppenhäusern die Brandlast, was das Ausbreiten eines Feuers begünstigen kann. Untersagen die Landesverordnungen das Abstellen jeglicher Gegenstände im Treppenhaus, dann gilt dies auch für Schuhe und ist unabhängig von den mietvertraglichen Gegebenheiten grundsätzlich verboten. In Berlin z.B. formuliert der § 14 BauO Bln dagegen lediglich das abstrakte Ziel des Brandschutzes und verbietet das Abstellen von Gegenständen im Hausflur nicht zwingendermaßen.

Fazit:

Im Ergebnis ist daher anzuraten, seine Schuhe besser innerhalb der Wohnung aufzubewahren.