Einwendungen müssen substantiiert sein!

Stellt der Mieter bei der Belegeinsicht zur Betriebskostenabrechnung fest, dass sich die erforderlichen Kostenabgrenzungen nicht aus den Rechnungen ergeben, hat er im Prozess die Beanstandungen so konkret vorzutragen, dass erkennbar ist, welche Posten der Betriebskostenabrechnung aus welchen Gründen beanstandet werden.

Kosten für Spielplätze, Grünpflege, Freiflächen und Winterdienst für öffentlich genutzte Grundstücksteile sind auch dann nicht umlagefähig, wenn die öffentliche Nutzung Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigung war.

Amtsgericht Schöneberg, Urteil vom 16.11.2016, Aktenzeichen 11 C 141/16

Die Parteien streiten über Nachzahlungsbeträge aus verschiedenen Betriebskostenabrechnungen. Die Vermieterin verlangt von der Mieterin eine Nachzahlung in Höhe von 1.400 €. Die Mieterin hatte Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung erhoben und behauptet, dass 50% der Betriebskosten nicht umlegbar seien, da 50 % des Grundstücks öffentlich genutzt werden können.

Das Amtsgericht kam zu der Auffassung, dass die Nebenkosten für die öffentlich nutzbaren Teilflächen des Grundstückes nicht auf die Mieter umgelegt werden können, da den öffentlich nutzbaren Teilflächen der erforderliche Bezug zur Mietsache fehle. Unter Bezug auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat das Amtsgericht entscheiden, dass eine Umlage der Kosten auf die Mieter selbst dann ausscheide, wenn der Vermieter aus einer öffentlich-rechtlichen Pflicht bestimmte Flächen zur öffentlichen Nutzung freizugeben habe. Der Mieter muss nicht für Kosten aufkommen, die nicht überwiegend durch seinen Mietgebrauch entstehen.
Dennoch musste die Mieterin hier alle verlangten Betriebskosten zahlen. Die Beanstandung, dass die Betriebskosten nur zur Hälfte umlagefähig wären, da die Hälfte der Grundstücksfläche öffentlich genutzt werde, genügte dem Amtsgericht nicht, da die Flächenverhältnisse keinen Ansatzpunkt für die tatsächlich aufgewendeten Kosten geben könnten. Nach Auffassung des Amtsgerichts müsse der Mieter darlegen, in welcher konkreten Höhe die Kosten nicht umlagefähig seien. Dies sei erst der Fall, wenn der Mieter die Beanstandungen so konkret fasse, dass erkennbar sei, welche Posten der Betriebskostenabrechnung aus welchen Gründen beanstandet werden würden. Stelle der Mieter bei der Belegeinsicht fest, dass sich die erforderlichen Abgrenzungen der einzelnen Kosten nicht aus den Rechnungen ergeben, habe der Mieter dies vorzutragen. Erst dann muss der Vermieter die einzelnen Kosten darlegen und nachweisen.

Anmerkung: Die Anforderungen des Amtsgerichts für den Mieter sind erheblich überspannt und vom Gesetz nicht gedeckt. Wir wissen nicht, ob und – wenn ja – der Mieter erfolgreich Berufung eingelegt hat. Wenn feststeht, dass der Vermieter vertragswidrig Kosten vom Mieter verlangt, hat er eine geänderte Abrechnung vorzulegen; der Mieter muss die Kosten nicht substantiiert vortragen, die er zu zahlen verpflichtet ist. Vielmehr muss der Vermieter ordnungsgemäß nach § 259 BGB Rechnung über die vereinnahmten Vorschüsse legen. Hier mangelt es nach unserer Ansicht bereits an der formellen Wirksamkeit der Abrechnung, deren Bestehen der Vermieter darzulegen und zu beweisen hat.