Ersatzanspruch wegen grundlos erbrachter Renovierungsleistungen verjährt nach sechs Monaten
In vorgedruckten Mietverträgen finden sich in der Regel Klauseln, die den Mieter bei Auszug zur Renovierung, den sogenannten Schönheitsreparaturen, verpflichten. Häufig sind diese Klauseln, vor allem bei älteren Verträgen, unwirksam. Das hat zur Folge, dass nicht der Mieter, sondern der Vermieter selber renovieren muss. Renoviert der Mieter trotzdem, weil der Vermieter dies verlangt hat, so kann er dafür Ersatz verlangen – allerdings nur sechs Monate lang, wie der Bundesgerichtshof kürzlich entschieden hat (Urteil vom 04.05.2011, Aktenzeichen VIII ZR 195/10). In dem Urteil wurde festgestellt, dass § 548 Abs. 2 BGB, der für andere Ansprüche des Mieters die verkürzte, besondere Verjährungsfrist von nur sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses bestimmt, auch für den genannten Fall gilt.
Der Mieter hatte Schönheitsreparaturen aufgrund einer Klausel im Mietvertrag ausgeführt. Danach bemerkte der Mieter – wohl nach anwaltlicher Beratung – dass die Klausel unwirksam ist und forderte die Leistungen, die er erbracht hatte, zurück. Da die Schönheitsreparaturen selbst nicht zurück verlangt werden, kann grundsätzlich in solchen Fällen Geldersatz verlangt werden. Der Mieter hatte jedoch die Ansprüche zu spät gerichtlich geltend gemacht, letzter Zeitpunkt wäre sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses gewesen; diesen Zeitpunkt hatte der Mieter im entschiedenen Fall verstreichen lassen und seine Geldforderung zu spät gerichtlich vom Vermieter gefordert.
Die Entscheidung des BGH ist richtig und im Einklang mit Sinn und Zweck des § 548 BGB: Beide Parteien sollen innerhalb von sechs Monaten wissen, ob die andere ehemalige Mietpartei noch irgendwelche Ersatzansprüche aus dem vergangenen Mietverhältnis geltenden macht. Sind die sechs Monate verstrichen, ohne dass eine Partei ihre Ansprüche geltend macht, kann sie sicher sein, dass die Ansprüche nicht mehr geltend gemacht werden. Wichtig ist jedoch, dass die Ansprüche innerhalb der 6-Monats-Frist gerichtlich geltend gemacht werden müssen.
Hat man die Frist verpasst, kann man zwar diese Ansprüche nicht mehr geltend machen, aber gegebenenfalls gegen Forderungen des Vermieters aufrechnen.