Hausverwaltung muss Vertretung nicht ausdrücklich nachweisen

4. Juni 2014 0 Kommentare Mieterhöhung

BGH, Urteil vom 02.04.2014, VIII ZR 231/13; Landgericht Berlin, Urteil vom 26.06.2013, 65 S 512/12; Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 10.10.2012, 2 C 145/12.

Bei einem Mieterhöhungsverlangen reicht es, wenn sich die Vertretung der Hausverwaltung aus den Umständen ergibt (ausdrücklich nicht notwendig).

Der Bundesgerichtshof hat in einem Fall, der häufig vorkommt, nun endlich Klarheit geschaffen. Eine Hausverwaltung muss nicht für jedes Mieterhöhungsschreiben ausdrücklich die Vertretung des konkreten Vermieters und Eigentümers darlegen. Es reicht aus, wenn sich aus den Umständen ergibt, dass nicht die Hausverwaltung selbst die Miete erhöht verlangt, sondern im Namen des Eigentümers. Der BGH hat klargestellt, dass es grundsätzlich für die Offenlegung der Vertretungsmacht ausreicht, wenn sie sich aus den Umständen des Schreibens ergibt. Es reicht also aus, wenn die Hausverwaltung wie in diesem Fall schreibt: „Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen (…). Wir bitten deshalb um Zustimmung (…).“

Der Bundesgerichtshof hat festgestellt, dass auch für Mieterhöhungsverlangen die allgemeinen Vertretungsregeln nach §§ 164 ff. BGB gelten, wonach ein konkludentes Handeln im fremden Namen ausreichend ist, es muss kein ausdrücklicher Hinweis erfolgen. Die oft von Gerichten und Rechtsanwälten zitierte Ansicht von Börstinghaus (Schmidt-Futterer, vor § 558 Rz 43) ist damit überholt. Da das Urteil des BGH erfreulicherweise sehr klar ist (ebenso wie die Vorinstanzen), dürfte das kleinliche und im Ergebnis unsinnige Hickhack um diese Formalie in den amtsgerichtlichen Verfahren nun beendet sein. Abgesehen von der gesetzlichen Regelung war es immer schon realitätsfern, dass die Hausverwaltung im eigenen Namen irgendwelche Ansprüche gegenüber dem Mieter geltend machen sollte, wo doch allen Parteien bekannt ist, dass die Verwaltung eben gerade nur als Auftragnehmer und Bevollmächtigte für den Eigentümer und Vermieter tätig wird.