Kündigung wegen zukünftiger Zahlung unwirksam

Sind vor Zugang einer ordentlichen Kündigung Mietrückstände im Wesentlichen ausgeglichen und ist sichergestellt, dass das Jobcenter in Zukunft die Mietzahlungen vornimmt, ist keine Pflichtverletzung des Mieters anzunehmen, die eine ordentliche Kündigung rechtfertigen würde.

Landgericht Berlin, Urteil vom 20.07.2017, Az.: 63 S 309/16

Die Parteien verbindet ein Mietverhältnis über eine Wohnung. Als Monatsmiete waren ca. 700 € vereinbart. Nach einiger Zeit geriet der Mieter mit seinen Mietzahlungen in erheblichen Rückstand; schließlich waren 2.000 € offen. Der Vermieter sprach daraufhin eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges aus. Bevor die Kündigungserklärung den Mieter jedoch erreicht hatte, gelang es ihm die Mietrückstände durch Zahlung auf einen Betrag von 31,34 € zu reduzieren. Der Mieter teilte mit, dass in Zukunft das Jobcenter seine Miete übernehmen werde. Dem Vermieter erhob trotzdem Räumungsklage. Diese hatte in erster Instanz vor dem Amtsgericht keinen Erfolg. Die dagegen gerichtete Berufung zum Landgericht wurde zurückgewiesen.

Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass ein sehr geringer Mietrückstand keine hinreichende Pflichtverletzung des Mieters darstelle, die zur Kündigung berechtige, wenn die zukünftigen Mietzahlungen mit Sicherheit regelmäßig erfolgen würden – hier durch Zahlung des Jobcenters direkt an den Vermieter. Das „Auflaufenlassen“ von Mietrückständen sei zwar grundsätzlich nicht vertragsgemäß, der Mieter habe sich aber bemüht, die Mietzahlungen wieder aufzunehmen. Daneben war die im Zeitpunkt der Kündigung noch offene Forderung in Höhe von 31,34 € als sehr gering anzusehen. Schließlich übernahm auch das Jobcenter in der Zukunft die Mietzahlung, so dass ein erneuter Zahlungsverzug vermieden werden würde. Unter diesen Umständen kam das Landgericht zur Entscheidung, dass die Interessenabwägung im Rahmen der Wirksamkeitsprüfung der ordentlichen Kündigung zugunsten des Mieters und der Fortsetzung des Mietverhältnisses ausfiele. Die Kündigung war damit unwirksam und es bestand kein Anspruch auf Räumung.

Fazit: Die Entscheidung zeigt auf, dass im Einzelfall ein erheblicher Zahlungsrückstand in der Vergangenheit nicht zur ordentlichen Kündigung berechtigt. Dies liegt hier zum einen daran, dass der Mieter vor Zugang der Kündigung gezahlt hat und, dass zum anderen die regelmäßige Zahlung der Miete in Zukunft gesichert ist.

Zu beachten bleibt aber, dass die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung durch einen nachträglichen Zahlungsausgleich im Grundsatz nicht berührt wird (Urteil des Landgerichts Berlin v. 10.01.2017 – 63 S 121/16).

Entscheidend war hier gewesen, dass der Ausgleich bis auf einen geringen Betrag noch vor der Zustellung der Kündigung erfolgte; zum Zeitpunkt der Zustellung war nur noch ein geringer Betrag offen, der letztendlich nicht für die ordentliche Kündigung reichte.