Mieterhöhung wegen unwirksamer Schönheitsreparaturklausel unzulässig
Häufig bekommen Mieter zur Zeit Post vom Vermieter mit der Aufforderung, wegen der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel einer Änderung des Mietvertrages zuzustimmen. Andernfalls drohe eine saftige Mieterhöhung wegen des Schönheitsreparatur-Aufschlages. Nun hat der BGH in einem Urteil vom 09. Juli 2008 (VIII ZR 83/07) klargestellt, dass ein Aufschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete wegen unwirksamer Schönheitsreparaturklausel unzulässig ist.
Ist – wie in älteren Mietverträgen häufig der Fall – die Klausel, die den Mieter zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam, so muss der Vermieter diese selbst Arbeiten ausführen. Viele Vermieter waren daher der Ansicht, sie könnten bei der Erhöhung der Miete in einem solchen Fall einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete vornehmen. Bei einer Mieterhöhung stellt die ortsübliche Vergleichsmiete die Obergrenze dar. Die Vermieter waren der Meinung, Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete seien Mietverhältnisse, in denen die Mieter eine Renovierungspflicht hätten, weshalb im anderen Fall ein Aufschlag zulässig wäre.
Dem ist der BGH nun entgegengetreten und stellt klar, dass das Gesetz einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht vorsieht. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter eine Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht darüber hinaus verlangen. Denn nach dem Regelungskonzept des Gesetzgebers bildeten die Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der angesprochene Zuschlag orientiere sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen.
Die Kosten für Schönheitsreparaturen ließen sich auch nicht mit Betriebskosten vergleichen. Wenn Betriebskosten in der Miete schon enthalten sind, wird ein Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete vorgenommen. Das sei jedoch etwas anderes, weil das Gesetz die Möglichkeit einer Umlage für Betriebskosten (§ 556 BGB) ausdrücklich vorsieht.
Auch ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB oder Wegfalls der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB würden dem Vermieter einen solchen Aufschlag nicht erlauben, denn bei der Unwirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen (wie einem Standartmietvertrag) weist § 306 BGB grundsätzlich dem Verwender des Formulars, also hier dem Vermieter das Risiko der Unwirksamkeit und der daraus erwachsenden Folgen zu.
Haben auch Sie Post vom Vermieter bekommen mit der Aufforderung, wegen der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel einer Änderung des Mietvertrages zuzustimmen, andernfalls drohe eine saftige Mieterhöhung wegen des Schönheitsreparatur-Aufschlages? Das oben genannte Urteil stellt klar, dass es sich dabei um eine leere Drohung handelt. Unterschreiben Sie keinesfalls ohne anwaltliche Beratung ein solches Schreiben!
Gegebenfalls kann der Vermieter natürlich trotzdem die Miete erhöhen. Das kann er völlig unabhängig von der Schönheitsreparaturklausel unter bestimmten Voraussetzungen. Beispielsweise muss die Miete, wie erwähnt, unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Um zu entscheiden, wie man als Mieter auf ein solches Schreiben richtig reagiert, ist es daher unerlässlich, die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung zu ermitteln. Ist diese schon höher als die derzeit gezahlte Miete, kann man das Schreiben getrost ignorieren. Liegt sie darunter, sollte man die Vertragsänderung (wenn man denn die Schönheitsreparaturen lieber selbst ausführt als einen Aufschlag zu zahlen) unbedingt als Mieterhöhung deklarieren.