Mietminderung bei Lärm unzulässig, wenn das Ruhebedürfnis nicht ausdrücklich Vertragsbestandteil geworden ist
BGH, Urteil vom 29.04.2015, VIII ZR 197/14; LG Hamburg, Urteil vom 26. Juni 2014, 307 S 11/14; AG Hamburg-Harburg, Urteil vom 16. Dezember 2013, 644 C 148/13
Mehrere Jahre nach Abschluss des Mietvertrags hat die Stadt Hamburg in unmittelbarer Nähe eines Mietshauses einen Bolzplatz gebaut. Der Mieter fühlte sich durch den Lärm der spielenden Kinder, insbesondere außerhalb der erlaubten Benutzungszeiten, erheblich gestört. Daher minderte er seine Miete. Allerdings ist dieses Vorgehen des Mieters nicht zulässig, wenn der Vermieter nichts gegen den Lärm unternehmen kann.
Auch wenn es für den Mieter bei Abschluss des Mietvertrages entscheidend gewesen wäre, dass er in einer ruhigen Gegend wohne, würde dies nichts an der Unzulässigkeit der Mietminderung ändern. Diese einseitige Vorstellung des Mieters wäre ohne nähere Abrede nicht Bestandteil des Mietvertrags geworden. Es würde nicht genügen, dass der Vermieter vom Ruhebedürfnis des Mieters gewusst hätte. Vielmehr wäre es erforderlich gewesen, dass sich beide Parteien über dieses Ruhebedürfnis ausdrücklich einigen. Nur dann müsste der Vermieter für die Einhaltung der vereinbarten Punkte im Vertrag auch einstehen.
Hier hatten die Parteien nicht darüber gesprochen, ob der Vermieter den Lärm, der von einem Bolzplatz ausgehen könnte, verhindern muss. Deshalb fragt das Gericht im Nachhinein, worauf die Mietparteien sich denn geeinigt hätten, wenn ihnen bei Abschluss des Mietvertrags bewusst gewesen wäre, dass die Stadt in der Zukunft einen Bolzplatz unmittelbar neben der Mietwohnung bauen würde. Das Ergebnis dieser hypothetischen Überlegung ist, dass der Vermieter hierfür nicht verantwortlich sein will, wenn er auch selbst nichts gegen die Geräuschimmissionen unternehmen kann. Der Vermieter kann und will nicht garantieren, dass sich die Verhältnisse während der Mietzeit nicht ändern. Er hat auch keinen Einfluss darauf, was auf dem Nachbargrundstück gebaut wird.
Das Urteil ist nicht rechtskräftig. Der BGH hat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, das nunmehr feststellen muss, ob der Vermieter den Lärm dulden muss und gegebenenfalls Ausgleichsansprüche gegen den Nachbarn geltend machen kann.