Ist bei einem Immobilienkaufvertrag zugunsten des Verkäufers ein Rücktrittsrecht vertraglich vereinbart, das mit einer Rückauflassungsvormerkung gesichert ist, kann dieses auch im Falle einer Insolvenz des Käufers wirksam ausgeübt werden.
BGH Urteil vom 12.10.2017, Az.: IX ZR 288/14
Die Verkäuferin verkaufte eine Wohnung im Wert von 140.000 € an ihre Tochter. Von dem vereinbarten Kaufpreis waren 80.000 € sofort fällig. Der Rest sollte in monatlichen Raten gezahlt werden. Um sicherzustellen, dass die Wohnung – auch im Falle einer Insolvenz der Tochter – im Familienbesitz verbleiben würde, enthielt der Kaufvertrag ein Rücktrittsrecht zugunsten der Mutter. Dieses wurde mit einer Vormerkung gesichert. Die Tochter wurde in der Folge als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Über das Vermögen der Tochter wurde zehn Jahre nach dem Verkauf das Insolvenzverfahren eröffnet. Die Verkäuferin übte daraufhin ihr Rücktrittsrecht aus. Der Insolvenzverwalter weigerte sich jedoch, den Vertrag rückabzuwickeln.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Verkäuferin berechtigt war, vom Vertrag zurückzutreten und die Rückabwicklung zu verlangen. Hiergegen bestand auch kein Recht des Insolvenzverwalters zur Verweigerung.
Der Insolvenzverwalter kann insbesondere nicht gemäß § 103 Abs. 1 InsO die Verpflichtungen der Tochter aus dem Grundstückskaufvertrag erfüllen und so das Rücktrittsrecht ausschließen. Da die Verkäuferin bereits ihre Pflichten aus dem Kaufvertrag vollständig erfüllt hatte (Übergabe und Übereignung der Wohnung), liegt ein Anwendungsfall des § 103 InsO nicht vor. Daneben hat der Bundesgerichtshof auch klargestellt, dass die Anwendbarkeit des § 103 InsO insoweit dahinstehen kann, als dass der Insolvenzverwalter aufgrund der Auflassungsvormerkung zugunsten der Mutter gemäß § 106 Abs. 1 S. 1 InsO ohnehin verpflichtet wäre, das Eigentum an der Wohnung zurück zu übertragen.
Schließlich besteht auch kein Recht zu Insolvenzanfechtung durch den Insolvenzverwalter. Bereits im Kaufvertrag war das Rücktrittsrecht zugunsten der Verkäuferin enthalten. Daher hat die Tochter die Wohnung nie ohne die Belastung durch das Rücktrittsrecht erworben. Es findet daher auch keine Gläubigerbenachteiligung statt.
Anmerkung: Mit einem vertraglich vereinbarten und mit einer Vormerkung gesicherten Rücktrittsrecht kann der Verkäufer wirksam ausschließen, dass andere Gläubiger auf das verkaufte Grundstück im Falle einer Insolvenz zugreifen können. Eine solche insolvenzanfechtungsfeste Rücktrittsklausel muss aber bereits bei Kaufvertragsschluss mit aufgenommen werden. Ein nachträglich vereinbartes Rücktrittsrecht gewährt keinen vergleichbaren Schutz. Einen kleinen Haken hat das Rücktrittsrecht allerdings dann doch noch: Im Falle eines Rücktritts muss der Verkäufer den empfangenen Kaufpreis auch zurückzahlen.
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