Ist die Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen auf mehrere Klauseln verteilt, und ist lediglich eine (Teil-)Klausel unwirksam, wird trotzdem die Vereinbarung im Ganzen unwirksam

BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 21/13; LG Berlin, Urteil vom 14.12.2012, 63 S 179/12; AG Berlin-Mitte, Urteil vom 10.01.2012, 14 C 64/11

Eine Klausel im Mietvertrag, die den Mieter zur Durchführung eines Teils der Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan vorschreibt, ist auch dann unwirksam, wenn die übrigen Schönheitsreparaturen dem Mieter flexibel nach Bedarf auferlegt werden. Die Vornahme von Schönheitsreparaturen ist eine einheitliche Pflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen aufspalten lässt.

Die Klägerin forderte von den Beklagten Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen und verlor bereits in den Vorinstanzen. Eine Klausel des Mietvertrages beinhaltete die Pflicht des Mieters, Malerarbeiten in Küche und Bad alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafzimmern, Flur, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre sowie in sonstigen Räumen alle sieben Jahre durchzuführen (sog. starrer Fristenplan). Dass derartige feste Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen unzulässig sind, entspricht bereits seit Jahren der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung.

Das Besondere am vorliegenden Fall war, dass es der Vermieterin nicht auf diese Pflichten ankam. Vielmehr forderte sie von den Beklagten, die Innenseiten der Fenster und Türen zu lackieren. Eine andere Klausel verpflichtet den Mieter nämlich, diese Lackierarbeiten alle fünf Jahre durchzuführen, es sei denn, dass sie nicht erforderlich seien. Aufgrund der flexiblen Regelung hat diese Klausel für sich genommen nur den Charakter einer unverbindlichen Orientierungshilfe und wäre nicht unwirksam.

Durch die Unwirksamkeit der ersten Klausel kann sich die Vermieterin allerdings auch nicht auf die zweite – an sich wirksame – Klausel berufen. Die gebotene Gesamtbetrachtung ergibt, dass diese Klauseln den Mieter unangemessen benachteiligen. Die Konkretisierungen von Schönheitsreparaturen bezüglich ihres Umfangs und ihrer Ausführungsart ist eng mit der Verpflichtung selbst verknüpft. Es kann also nicht gedanklich der Teil gestrichen werden, der den starren Fristenplan enthält und der andere Teil als wirksam angesehen werden.

Es ist unerheblich, ob die Pflichten in verschiedenen, sprachlich voneinander getrennten Klauseln geregelt sind. Wichtig ist allein die Gesamtschau aller (Teil-)Vereinbarungen.