Welche Auskünfte kann der Vermieter verlangen, wenn der Mieter untervermieten will?
Die Untervermietung von Wohnraum ist in der Praxis ein häufiges Thema – sowohl für Mieter als auch für Vermieter. Dabei stellen sich regelmäßig Fragen zu den Voraussetzungen, unter denen ein Anspruch auf Erlaubnis besteht, sowie zu den Grenzen der Zulässigkeit. Die aktuelle Rechtsprechung konkretisiert, welche Auskünfte der Vermieter verlangen darf und wann eine Untervermietung verweigert werden kann.
I. Anspruch des Mieters auf Erlaubnis zur Untervermietung
Nach § 553 Abs.1 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten. Dieses Recht gilt ausschließlich für Wohnraummieter. Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung genügt, um den Anspruch auszulösen. Besteht der Mietvertrag mit mehreren Mietern, muss das berechtigte Interesse nicht bei allen vorliegen. Es genügt, wenn ein einzelner Mieter ein solches Interesse geltend machen kann (LG Berlin, Urteil vom 09.01.2024 – 67 S 184/23).
II. Wann eine Untervermietung zulässig ist
Eine Untervermietung ist grundsätzlich nur mit Zustimmung des Vermieters erlaubt (§ 540 Abs.1 S.1 BGB). Keine Genehmigung ist nötig, wenn nahe Angehörige oder Personen zur gemeinsamen Haushaltsführung einziehen, solange keine Überbelegung entsteht. Nach § 553 BGB kann der Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht – etwa zur Kostenteilung bei vorübergehender Abwesenheit. Der Anspruch besteht nur, wenn der Mieter (nur) einen Teil der Wohnung überlässt und den Besitz nicht vollständig aufgibt.
Der BGH legt den Begriff „Teil der Wohnung“ aber sehr weit aus: Selbst bei Einzimmerwohnungen kann eine Untervermietung zulässig sein, wenn der Mieter persönliche Gegenstände zurücklässt oder einen Wohnungsschlüssel behält (BGH, Urteil v. 13.09.2023 – VIII ZR 109/22).
III. Wann der Vermieter die Untervermietung verweigern darf
Auch bei einem berechtigten Interesse des Mieters kann der Vermieter die Untervermietung verweigern, aber nur, wenn sie für ihn unzumutbar wäre (§ 553 Abs.1 S.2 BGB). Unzumutbar ist sie etwa, wenn der Untermieter den Hausfrieden stört, die Wohnung überbelegt wird oder eine unzulässige Nutzung erfolgt (BGH, Urteil v. 11.01.1984 – VIII ZR 237/82). Der Vermieter kann seine Zustimmung außerdem von einem angemessenen Untermietzuschlag abhängig machen.
Ob der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung von einer Mieterhöhung abhängig machen darf, hängt vom Einzelfall ab und davon, ob die Untervermietung zu einer erhöhten Abnutzung der Wohnung führt. Die Genehmigung gilt in diesem Fall als zusätzliche, marktübliche Leistung, für die ein Untermietzuschlag von bis zu 20% der vom Untermieter gezahlten Miete als angemessen gilt. Nach dem LG Berlin (Beschluss vom 07.07.2016, Az. 18 T 65/16) kann ein Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung von der Zahlung eines Untermietzuschlags abhängig machen, selbst wenn keine erhöhte Abnutzung oder Mehrkosten nachweisbar sind. In der Praxis hält das Gericht einen Zuschlag von 20-25% des Untermietbetrags für angemessen, insbesondere wenn der Hauptmieter bei der Untervermietung einen Gewinn erzielt.
Das LG Berlin hielt im konkreten Fall 24% (80 EUR) als Untermietzuschlag für angemessen (bei einer Untermiete von 335 EUR) angemessen. Dies sei nicht zu beanstanden, da der Mieter seinerseits eine Miete zahle, die unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete läge und der Hauptmieter deshalb einen höheren Gewinn erwirtschafte, als der Vermieter.
Der Vermieter hat keinen grundsätzlichen Anspruch auf einen Zuschlag bei der Untervermietung (LG Berlin, 21.11.2017, Az. 67 S 212/12 und LG Berlin, 12.1.2018, Az. 65 S 427/16). Das Gericht ist somit zur gängigen Rechtsprechung zurückgekehrt, wonach ein Untermietzuschlag nur dann zulässig ist, wenn die Mehrnutzung eine größere Belastung für den Vermieter darstellt. Das kann der Fall sein, wenn die Betriebskosten steigen und eine Untervermietung ohne Zuschlag nicht zumutbar ist.
Damit der Vermieter die Zumutbarkeit prüfen kann, hat der Mieter die wesentlichen Informationen über den Untermieter offenzulegen – insbesondere Name, Anschrift, Beruf, Geburtsdatum, Dauer der Untervermietung und Grund des Einzugs. Ohne diese Angaben besteht kein Anspruch auf Genehmigung (vgl. AG München 425 C 4118/19; LG Berlin 64 T 49/20).
Der Vermieter darf Einsicht in den Untermietvertrag verlangen, um die Miethöhe und die Vertragsbedingungen zu prüfen. So hat der Vermieter die Möglichkeit, zu überprüfen, ob die Mietpreisbremse eingehalten und mit der Untermiete ein erhöhter Gewinn erzielt wird (AG München, 13.10.2021, AZ. 417 C 7060/21). Ohne Offenlegung dieser Informationen kann er die Genehmigung verweigern (BGH, XII ZR 92/04). Die Gerichte erkennen an, dass der Vermieter die wirtschaftlichen Auswirkungen der Untervermietung kennen muss, um Missbrauch oder überhöhte Untermieten auszuschließen.
Der BGH (XII ZR 92/04) und die Kommentarliteratur (Schmidt-Futterer, Neuhaus, Blank/Börstinghaus) bestätigen, dass der Vermieter ein legitimes Interesse an der Miethöhe des Untermietvertrages hat und Auskunft verlangen kann, weil nur so wirtschaftliche Risiken und Missbrauch erkannt werden können. Es sei überdies nicht die Aufgabe des Vermieters, aktiv nachzufragen, sondern Sache des Mieters, von sich aus die erforderlichen Angaben zu machen (BGH VIII ZR 349/13). Die Literatur betont hierzu ausdrücklich, dass der Vermieter ohne ausreichende Angaben nicht verpflichtet sei, die Erlaubnis zu erteilen.
Vermietet der Mieter ohne Zustimmung oder ohne die erforderlichen Angaben unter, kann der Vermieter Unterlassung fordern oder kündigen (§§ 541, 543 Abs.2 Nr. 2 BGB).
IV. Untervermietung ohne Erlaubnis – Risiken für Mieter
Eine Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters ist vertragswidrig und kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen (OLG Koblenz, 30.04.2001 – 4 W-RE 525/00; AG München, 423 E 29146/12). Der Mieter darf erst untervermieten, nachdem die Erlaubnis erteilt oder gerichtlich ersetzt wurde.
Allerdings ist eine Kündigung nicht zulässig, wenn der Mieter rechtzeitig um Erlaubnis gebeten und einen Anspruch auf deren Erteilung hat (BGH, 02.02.2011 – VIII ZR 74/10). Verweigert der Vermieter die Zustimmung zu Unrecht, kann der Mieter Schadensersatz in Höhe der entgangenen Untermiete verlangen (BGH, 11.06.2014 – VIII ZR 349 /13).
V. Unzulässigkeit einer gewinnbringenden Untervermietung von Wohnraum
Der BGH hat mit Urteil vom 28. Januar 2026 (VIII ZR 228/23) entschieden, dass ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung des Wohnraums nicht gegeben ist, wenn er durch die Untervermietung einen über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinn erzielt. Ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis einer – gewinnbringenden – Untervermietung kann nicht auf § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB gestützt werden.
Der Mieter kann die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB hat. Es ist durch Auslegung des § 553 BGB zu beurteilen, ob das Interesse des Mieters, die Wohnung gewinnbringend unterzuvermieten, als berechtigt in diesem Sinne anzusehen ist. Danach ist – unter Berücksichtigung der Entstehungsgeschichte dieser Bestimmung sowie der Erwägungen des Gesetzgebers – die Untervermietung von der Überlegung getragen, dem Mieter die Wohnung im Falle einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse zu erhalten. Der Zweck der Untervermietung besteht indessen nicht darin, dem Mieter hierdurch eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen.
Das aufgeführte Verständnis des berechtigten Interesses des Mieters entspricht den in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringenden grundrechtlich durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Rechtspositionen des Vermieters und des Mieters. Die Rechtsposition des Mieters reicht nicht so weit, dass ihm im Rahmen der Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Recht auf gewinnbringende Untervermietung der Wohnung zuzusprechen wäre. Dieses Verständnis liegt auch der ständigen Rechtsprechung des Senats zugrunde, wonach der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen als ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzuerkennen ist. Die Erzielung von Einnahmen, die über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehen, ist hiervon allerdings nicht umfasst. Diese rechtliche Beurteilung trägt auch den Interessen der Untermieter in angemessenem Maß Rechnung, indem diese hierdurch im Grundsatz vor überhöhten Untermieten geschützt werden.