Kein Mangel trotz fehlender Genehmigung?

Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass die Gebrauchsuntauglichkeit wegen Nichterteilung einer öffentlich-rechtlichen Betriebsgenehmigung oder Konzession, keinen Mangel der Mietsache darstellt.

OLG Frankfurt, Urteil vom 22.07.2016, Az.: 2 U 144/15
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 11.1.2017, Az.: XII ZR 79/16

Der Beklagte mietete zum Betrieb einer Spielhalle Räumlichkeiten beim Kläger über einen festen Zeitraum von 15 Jahren an. Der Mietvertrag enthielt zudem eine Klausel wonach der Vermieter „keinerlei Gewähr für die Erteilung oder den Fortbestand von Genehmigungen oder Konzessionen, die zum Spielbetrieb benötigt werden“, übernehme. Im Anschluss an den Vertragsschluss beantragte der Beklagte die Erteilung einer Genehmigung zum Betrieb einer Spielhalle bei der zuständigen Behörde. Diese versagte jedoch die Genehmigungserteilung mit der Begründung, dass sich das Glückspielrecht nach dem Vertragsschluss geändert habe und die angemieteten Räume nicht mehr als Spielhalle genutzt werden dürften. Nach Versagung der Genehmigung stellte der Beklagte die Mietzahlungen ein. Der Kläger begehrt mit der Klage Zahlung der Miete für 13 Monate.

Das OLG Frankfurt hat entschieden, dass die Versagung einer Betriebsgenehmigung zum Betrieb einer Spielhalle aus gebäudebezogenen Gründen grundsätzlich als durch die baulichen Gegebenheiten bedingte Nutzungseinschränkung zu bewerten sei und daher in den Verantwortungsbereich und die Risikosphäre des Vermieters falle. Deshalb stelle die Versagung der Genehmigung aus den genannten Gründen im Grundsatz einen Mietmangel dar. Allerdings hat das Gericht auch entschieden, dass durch individual vertragliche Abreden, von diesem Grundsatz abgewichen werden kann. Für den Fall der Verwendung von allgemeinen Geschäftsbedingungen sei eine solche Klausel jedoch – ohne einer Einzelfallbetrachtung vorzugreifen – eher unzulässig. Nach ausführlicher Beweisaufnahme gelangte das Gericht zur Auffassung, dass hier keine AGB vorlägen und der Vermieter die Haftung für die Genehmigungsfähig der Räume als Spielhalle ausschließen durfte. Auch aus dem Rechtsinstitut der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) konnte der Beklagte keine Rechte zur Reduzierung der Miete herbeiführen, da das Gericht die Ansicht vertrat, dass der Beklagte die Räume mit einem geänderten Zweck weiter nutzen könnte. Der Vermieter sei aber nach Treu und Glauben verpflichtet der Nutzungsänderung zuzustimmen. Das OLG Frankfurt kam somit zu dem Schluss, dass der Beklagte die Miete in voller Höhe zu zahlen hatte.

Eine gegen diese Entscheidung gerichtete Nichtzulassungsbeschwerde zum Bundesgerichtshof wurde zurückgewiesen.

Fazit: Ob der Entscheidung des Oberlandesgerichts in allen Einzelheiten zuzustimmen ist, kann durchaus kontrovers diskutiert werden. So hat der Bundesgerichtshof bereits in seinem Urteil zum Nichtraucherschutzgesetz (BGH Urteil vom 13.07.2011, Az.: XII ZR 189/09) festgestellt, dass die dortigen Einschränkungen beim Betrieb von Gaststätten schon keinen Mangel der Mietsache darstellten. Dies wurde damit begründet, dass sich die Einschränkungen in erster Linie an den Betreiber richteten und daher „betriebsbezogen“ seien. Unabhängig davon gilt jedoch zu beachten, dass zumindest individualvertragliche Haftungsausschlüsse für gebäudebezogene Genehmigungsrisiken als zulässig angesehen werden müssen. Daher sollten Mieter bei etwaigen Risiken auf die Vereinbarung einer aufschiebenden Bedingung bis zur Genehmigungserteilung oder eines Rücktrittsrechtes bei versagter Genehmigung bestehen.