Betriebskostenabrechnung auch ohne Angabe von Vorauszahlungen formell wirksam!

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 15.02.2012-VII ZR 197/11) hat in einem aktuellen Fall entschieden, dass eine Betriebskostenabrechnung, in der keine Vorauszahlungen des Mieters in Ansatz gebracht worden sind, formell wirksam sein kann.

Vorauszahlungen sind die monatlichen Abschläge, die man auf die Betriebskostenendrechnung mit der regulären Miete zahlt. Bisher war die Rechtssprechung der Auffassung, dass eine Betriebskostenabrechnung, in der der Vermieter vergisst, diese bereits geleisteten Zahlungen vom Rechnungsbetrag abzuziehen, formell unwirksam ist. Damit ist die entsprechende Betriebskostenabrechnung nichtig, sie gilt dann als nicht erteilt mit entsprechend nachteiligen Folgen für den Vermieter. Der Bundesgerichtshof hat nun aber entschieden, dass eine fehlende Angabe von Vorauszahlungen in der Betriebskostenabrechnung automatisch zu dem Schluss führen muss, dass diese mit „null“ angesetzt werden. Eine solche Betriebskostenabrechnung ist formell wirksam, auch wenn die Angabe der Vorauszahlungen mit „null“ falsch ist, weil der Mieter tatsächlich Vorauszahlungen geleistet hat. Dieser Fehler beeinträchtigt jedoch nicht die volle formelle Wirksamkeit, sondern nur die materielle Richtigkeit. Das bedeutet, die Betriebskostenabrechnung gilt nicht als nichtig, sondern nur als falsch, mit der Folge, dass der Vermieter die Möglichkeit hat, den Fehler zu verbessern, etwa wenn die Abrechnungsfrist schon abgelaufen ist.

Im selben Urteil stellt der Bundesgerichtshof auch noch einmal zusammen, was eine formell ordnungsgemäße und damit wirksame Betriebskostenabrechnung enthalten muss. Gemäß § 259 BGB ist dies eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in der Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben in einer Betriebskostenabrechnung aufzunehmen:

–    Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten der Wohneinheit,
–    die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,
–    die Berechnung des Anteils des jeweiligen Mieters und
–    der Abzug der bereits geleisteten Vorauszahlungen.

Der Bundesgerichtshof widerspricht sich hier ein wenig selbst, denn wenn er wie oben gesagt davon ausgeht, dass bei fehlender Angabe der geleisteten Vorauszahlungen diese stets mit „null“ anzusetzen sind, so fragt sich, warum er diesen Punkt weiterhin als zwingende Angabe in der Betriebskostenabrechnung ansieht.