Modernisierung

Welche Auswirkungen hat eine formell fehlerhafte oder gar unterlassene Modernisierungsankündigung auf die Möglichkeit des Vermieters, Teile der Modernisierungskosten auf die Miete umzulegen? Bisher ging die Rechtssprechung davon aus, dass eine Mieterhöhung auf Dauer ausgeschlossen ist, wenn der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen nicht geduldet hatte. Die 63. Kammer des Landgerichts Berlin (Urteil vom 25.06.2010 in GE 2010, Seite 1086) vertritt nunmehr eine andere Auffassung:

Nach § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach einer  Modernisierung 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten jährlich auf die Miete aufschlagen (die monatliche Erhöhung beläuft sich dann auf 11 % durch 12 Monate = 0,92 %). Bislang konnten Vermieter die Miete jedoch nur erhöhen, wenn sie die Modernisierung ordnungsgemäß und fehlerfrei mit angekündigt hatten. Die korrekte Erstellung von entsprechenden Ankündigungsschreiben ist jedoch kompliziert und erfordert erheblichen Aufwand, weshalb solche Schreiben oft formal fehlerhaft sind. Durch das Vorgehen gegen die fehlerhafte Ankündigung konnte daher ein Mieter häufig die nach der Modernisierung geplante Mieterhöhung, den sogenannten Modernisierungszuschlag, vereiteln.

Eine Modernisierungsankündigung, welche die dreimonatige Ankündigungsfrist vor dem geplanten Beginn der Arbeiten nicht einhält, ist unwirksam. Dies hat das Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 13.12.2011 (Aktenzeichen 234 C 91/11) entschieden.

In der Begründung führte das Amtsgericht aus, dass es für die Einhaltung der Dreimonatsfrist auf den angekündigten Beginn der baulichen Maßnahme ankommt und nicht darauf, ob die Baumaßnahmen tatsächlich später begonnen haben.