Rückgabe der Mieträume ohne Schlüsselübergabe möglich

Die Rückgabe von Mieträumen setzt nicht zwangsläufig die Übergabe der Schlüssel an den Vermieter voraus.

Oberlandesgericht Naumburg, Urteil vom 10. Dezember 2018 – Az.: 1 U 25/18

Das OLG Naumburg in Sachsen-Anhalt hatte im Rahmen einer Klage auf Rückzahlung der geleisteten Mietkaution über die Frage zu entscheiden, ob die von der Klägerin angemieteten Gewerberäume nach der Kündigung des Mietverhältnisses tatsächlich zurückgegeben worden waren (§ 546 Abs. 1 BGB). Die Beklagte Vermieterin war der Auffassung, dass sie die Kaution nicht an die einstige Mieterin zurückzahlen müsse, da die Räumlichkeiten ihr noch nicht übergeben worden seien. Denn zur Rückgabe der Mietsache sei die Übergabe der Schlüssel an die Vermieterin notwendig. Weil dies aber nicht erfolgt war, stehe ihr ein Entschädigungsanspruch gemäß § 546a Abs. 1 BGB zu, der sie auch zur Zurückbehaltung bzw. zur Aufrechnung mit der Kaution berechtige.

Der Problematik lag zugrunde, dass keine direkte Übergabe der Schlüssel an die Vermieterin erfolgt war, weil die Vermieterin auf die Terminvorschläge der Mieterin nicht reagiert hatte. Deshalb waren die Schlüssel zu den Räumlichkeiten von der Mieterin an das beauftragte Wachschutzunternehmen übergeben bzw. von dessen Mitarbeitern nach dem Dienst gleich mitgenommen worden, wobei die konkreten Umstände nicht genau festgestellt werden konnten. Die Beweisaufnahme ergab aber, dass sich die Mieterin nicht mehr im Besitz der Schlüssel befand. Auch hatte sie der Vermieterin die Besitzaufgabe mitgeteilt.

Das OLG Naumburg teilte die Auffassung der Vermieterin nicht. In seiner Entscheidung stellt das Gericht klar, dass die Rückgabe von gemieteten Räumlichkeiten keine Übergabe der Schlüssel an den Vermieter voraussetze. Es reiche vielmehr aus, dass sich der Mieter der Schlüssel entledige. Für diesen Umstand sei der Mieter auch darlegungs- und beweispflichtig. Gleichzeitig dürften die Anforderungen an den Nachweis aber nicht überspannt werden, insbesondere wenn es sich um eine Vielzahl von Schlüsseln handele und wenn – zumindest im konkreten Fall – feststehe, dass die Klägerin die Schlüssel an das Wachschutzunternehmen übergeben hatte, wodurch die Klägerin nicht mehr in der Lage war, die Räumlichkeiten zu betreten.

Im Übrigen setze der Entschädigungsanspruch aus § 546a BGB voraus, dass der Mieter die Mietsache weiterhin im Besitz habe. Dies sei aber nicht der Fall, wenn der Mieter die Räumlichkeiten tatsächlich geräumt hat und der Vermieter wisse, wo sich die Schlüssel befinden, diese aber nicht abholt. So liege der Fall hier. Im Ergebnis sei die Kaution an die Mieterin zurückzuzahlen, weshalb das OLG der Klage stattgab.

Es bleibt abzuwarten, ob andere Gerichte der geschilderten Auffassung des OLG Naumburg zur Übergabe der Mietsache ohne Schlüsselübergabe folgen werden. So war zuvor das OLG Koblenz in einem ähnlichen Rechtsstreit der Auffassung gewesen, dass eine vollständige Räumung der Mietsache nicht gegeben sei, wenn der Mieter zwar seine Sachen aus den Räumen entfernt (oder sie in diesen zurücklassen darf), die Schlüssel aber zurückbehält (OLG Koblenz, Urteil vom 25. April 2018, Az. 5 U 1161/17). Auch der Bundesgerichtshof hatte bereits entschieden, dass von der Rückgabepflicht des Mieters sämtliche im Besitz des Mieters befindliche Schlüssel umfasst seien (vgl. BGH, Urteil vom 22. September 2010, Az. VIII ZR 285/09).