Vorwegabzug von Gewerbeanteilen in der Betriebskostenabrechnung

Der Bundesgerichtshof hat kürzlich eine Entscheidung zu der Frage getroffen, welche Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung in gemischt genutzten Gebäuden, also solchen, in denen sich sowohl Wohn- als auch Gewerbeeinheiten befinden, zu stellen sind. In dem Fall ging es darum, ob bei solchen gemischt genutzten Gebäuden der Vorwegabzug des auf die gewerbliche Nutzung entfallenden Betriebskostenanteils zu den an eine Betriebskostenabrechnung zu stellenden Mindestanforderung gehört.

In dem vorliegenden Fall hatten die Mieter eine Betriebskostenabrechnung wegen formeller Mängel zurückgewiesen, in der ein Vorwegabzug der Betriebskosten für die Gewerbeeinheiten nicht vorgenommen worden war. Bei formellen Mängeln ist eine Betriebskostenabrechnung unwirksam, gilt grundsätzlich als nicht erteilt. Ist die Abrechnungsfrist von einem Jahr ab Ende des Abrechnungszeitraums abgelaufen, kann der Vermieter damit die Abrechnung auch nicht mehr nachbessern. Der BGH sah dies aber hier als nicht gegeben an und meinte, eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung liege bereits dann vor, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben und die Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel enthalte. Die Vornahme eines Vorwegabzuges der Kosten für die gewerbliche Nutzung gehöre nicht dazu, auch wenn hierdurch ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht werde.

Ein zu Unrecht unterbliebener Vorwegabzug, eben weil das Gewerbe erheblich mehr verbraucht als die Wohneinheiten, trifft nach Ansicht der Richter nur die materielle Richtigkeit der Abrechnung und führt deshalb nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Abrechnung.

Dafür, dass es auf Grund der gewerblichen Nutzung für bestimmte Betriebskostenpositionen zu erheblichen Mehrkosten bezogen auf die Quadratmeter komme, trägt darüber hinaus der Mieter die Darlegungs- und Beweislast.

Allerdings dürfe der Vermieter nicht die Kosten vorab um nicht umlagefähige Anteile bereinigen, sondern müsse in jedem Fall die erforderlichen Gesamtkosten für das gesamte Objekt angeben. Dies wurde jedoch im entschiedenen Fall beachtet  (BGH-Urteil vom 11.08.2010, AZ: VIII ZR 45/10).

Fehlender Vorwegabzug der Kosten für den Gewerbeanteil ist ein häufiger Fehler in Betriebskostenabrechnungen. Nach diesem Urteil des BGH kann der Mieter nun eine solche Abrechnung nicht mehr einfach als formell unwirksam zurückweisen, sondern muss die konkrete Mehrbelastung durch das Gewerbe darlegen, wobei der Vermieter dann auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist die Abrechnung nachbessern kann.