Corona-Krise und Gewerbemiete

Besteht eine Pflicht für Mieter zur Zahlung der vereinbarten Miete bei (teilweiser) Schließung eines Geschäftsraums in der Corona-Krise oder kann der Vermieter die Zahlung der vollen Miete verlangen?

– KURZVERSION – zur Langversion

Die Frage, ob die Miete weitergezahlt werden muss oder zumindest herabgesetzt werden kann, lässt sich pauschal nicht beantworten. Maßgeblich sind vor allem die Vereinbarungen im Vertrag. Besonders relevant ist hierbei, ob ein konkreter Miet- oder Nutzungszweck vereinbart ist.

Es ist ein Nutzungszweck vereinbart

Ist ein Nutzungszweck vereinbart, kommt eine Unmöglichkeit der Pflicht des Vermieters zur Überlassung der Mietsache nach § 275 Abs. 1 BGB in Frage. Die Unmöglichkeit  hätte dann den Ausschluss des Anspruchs auf die Gegenleistung (auf die Miete) zur Folge, § 326 BGB.

Der im Mietvertrag vereinbarte Miet- und Nutzungszweck verpflichtet einerseits den Mieter, die Mietsache nicht über den vereinbarten Zweck hinaus oder gänzlich anders zu nutzen. Er verpflichtet aber andererseits auch den Vermieter, dem Mieter ein Mietobjekt zu überlassen, das für die vereinbarte Nutzung geeignet ist. Kann die Mietsache für die im Mietvertrag vereinbarte Nutzung aufgrund einer behördlichen Anordnung nicht mehr verwendet und (entscheidend!) also der Miet- und Nutzungszweck nicht erreicht werden, kann hierin eine (vorübergehende) Unmöglichkeit der vom Vermieter geschuldeten Überlassung der Mietsache zum vereinbarten Zweck gesehen werden. Die gesetzliche Folge wäre, dass der Mieter von der Gegenleistung (also der Mietzahlung) für den gesamten Zeitraum des Vorliegens der Unmöglichkeit befreit wäre, § 326 Abs. 1 BGB.

Es ist kein Nutzungszweck vereinbart

Ist kein Nutzungszweck vereinbart, kann ein Fall der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) vorliegen, aufgrund dessen der Mieter die Anpassung des Vertrags verlangen (z.B. Herabsetzung der Miete oder Stundung), und – wenn keine andere Lösung zumutbar ist – den Vertrag sogar kündigen kann.

Die Geschäftsgrundlage eines Vertrags wird – kurz gesagt – durch die bei Vertragsschluss bestehenden gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien oder die erkennbaren Vorstellungen einer Vertragspartei gebildet, wenn der Vertrag auf diesen Vorstellungen aufbaut.

Hierunter kann man auch die Erwartung der Mietvertragsparteien fassen, dass die Mietsache auch für den Betrieb des Unternehmens tatsächlich – einschließlich dem Empfang und der Bedienung von Kunden im Geschäft – genutzt werden kann. Das sollte jedenfalls dann gelten, wenn die für den Betrieb erforderlichen Genehmigungen des Mieters allesamt vorliegen. Eine Störung der Geschäftsgrundlage kommt aber nicht nur bei einer Änderung von tatsächlichen Umständen sondern auch bei Rechtsänderungen in Frage.

Es spricht also einiges dafür, dass Maßnahmen der Behörden oder des Gesetzgebers im Rahmen der Corona-Krise zu einer Störung der Geschäftsgrundlage führen können. Es muss hier von einem unvorhersehbaren Ereignis ausgegangen werden, aufgrund dessen insbesondere für Gewerbemieter die Kosten für die angemieteten Räumlichkeiten nichtmehr in einem zumutbaren Verhältnis zu der bei Vertragsschluss vorausgesetzten Nutzbarkeit stehen.

Die Rechtsfolgen der Störung der Geschäftsgrundlage reichen von der Anpassung des Vertrags (hier also insbesondere einer Reduzierung der Miete) bis hin zu einem Kündigungsrecht, letzteres aber nur, wenn alle anderen Rechtsfolgen aussichtslos sind. Die Vertragsanpassung kann auf unterschiedliche Weise erfolgen: am häufigsten wird man sich wohl über eine Herabsetzung oder eine Stundung der Mietzahlung Gedanken machen müssen. Ein vollständiger Ausschluss der Pflicht zur Mietzahlung wird hier wohl eher ausscheiden.

Maßnahmen in der Corona-Krise als Mietmangel

Ein Mietmangel wegen der Corona-Krise erscheint dagegen ausgeschlossen, so dass Mieter die Mietzahlung nicht nach § 536 BGB mindern dürfen. Ein Mietmangel setzt nämlich regelmäßig voraus, dass die Einschränkung der Nutzbarkeit unmittelbar mit der Mietsache oder ihrem direkten Umfeld zusammenhängt. Das ist aber bei einer Schließung wegen der Corona-Krise nicht ohne weiteres der Fall. Die Mietsache wird in ihrer Substanz hierdurch nicht beeinträchtigt; behördliche Anordnungen haben auf die Nutzbarkeit in der Regel nur mittelbare Auswirkungen, die aber dann keinen Mietmangel begründen.

Wir beraten Sie

Sprechen Sie mit uns! Wir bieten Ihnen aufgrund der aktuellen Lage eine telefonische Beratung. Lassen Sie Ihren Gewerbemietvertrag und Ihre persönliche Lage von uns darauf prüfen, ob eine Herabsetzung der Miete für Sie in Frage kommt, bzw. droht.

Sprechen Sie als Mieter mit Ihrem Vermieter über eine Kürzung der Miete oder das weitere Vorgehen mit der Mietzahlung, um gerichtliche Verfahren zu vermeiden. Zahlen Sie als Mieter ansonsten die Miete unbedingt „unter dem Vorbehalt der Rückforderung“. Damit vermeiden Sie zunächst eine Kündigung und gegebenenfalls einen teuren Räumungsrechtsstreit. Nach der Krise können die Mietzahlungen (gegebenenfalls auch gerichtlich) wieder zurückgefordert werden.