Kündigung und Eigenbedarf

Die Eigenbedarfskündigung in Berlin

Mietshaus mit Mietwohnungen in Berlin Außenansicht der FassadeWohnungsmieter werden vom Gesetz umfassend rechtlich geschützt. Insbesondere erschwert der Gesetzgeber die einseitige Beendigung eines Wohnmietverhältnisses durch den Vermieter erheblich. Eine Ausnahme bildet die Eigenbedarfskündigung.

Benötigt der Vermieter den Wohnraum für sich selbst, Familienangehörige oder andere Angehörige seines Haushalts ist eine Kündigung des Mietverhältnisses möglich. Diese rechtliche Wertung ist Ausfluss des in Art. 14 Grundgesetz (GG) geschützten Eigentums. Dabei bestehen im mietrechtlichen Alltag viele Missverständnisse zu den Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung. Vermieter berufen sich gern auf sie, selbst wenn sie im Einzelfall nicht begründet ist. Mieter ziehen sich bei Erwähnung des Wortes Eigenbedarf eingeschüchtert zurück.

Auch die Gerichte müssen sich häufig mit dem Thema beschäftigen. Wir beraten kompetent zum Thema Kündigung wegen Eigenbedarf in Berlin.

Grundsätzliches zur Kündigung wegen Eigenbedarfs

Ihre rechtliche Grundlage findet die Eigenbedarfskündigung in § 573 Abs.2 Nr. 2 BGB. Flankiert wird diese spezielle Vorschrift zu den Voraussetzungen des Eigenbedarfs durch allgemeine formale Anforderungen und Fristen in den §§ 573c Abs. 1 BGB, 568, 573 Abs. 3 BGB.

Entsprechend der Zielsetzung der Vorschrift dürfen nur natürliche Personen als Vermieter Eigenbedarf gelten machen, juristische Personen wie etwa eine GmbH können das nicht. Auch für Personenhandelsgesellschaften scheidet Eigenbedarf als Kündigungsgrund für Wohnraummietverhältnisse aus, während sie bei einer typischen Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) durch einen Beteiligten oder die gesamte Gesellschaft unter Umständen möglich ist.

Für bestimmte Verwandtschaftsverhältnisse im Hinblick auf die Angehörigeneigenschaft wird von der Rechtsprechung ein Nachweis verlangt, dass zwischen Vermieter und beispielsweise seinem Cousin oder Großneffen eine besondere Bindung besteht. Geschiedene Partner scheiden als Begründung für den Eigenbedarf grundsätzlich aus.

Rechtliche Auseinandersetzungen entstehen oft, wenn der Vermieter für einen Teil des betroffenen Wohnraums einen Nutzungswillen erklärt, ein anderer Teil beispielsweise gewerblich genutzt werden soll. Interessant sind Fälle, in denen Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrages über Wohnraum bereits wussten oder hätten vorhersehen müssen, dass sie den Wohnraum innerhalb von 5 Jahren selbst benötigen würden. Die spätere Eigenbedarfskündigung kann rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam sein.

Dieser kurze Überblick zeigt: Zum Thema Eigenbedarf gibt es viele streitige Fragen und auch eine umfassende Rechtsprechung im Einzelfall.

Bei Fragen zur Eigenbedarfskündigung in Berlin stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.

Kündigung und Eigenbedarf Rechtsprechung

Auch wenn das Jobcenter ohne Schuld des Mieters zu spät zahlt, kann der Vermieter wegen Mietschulden wirksam kündigen

24. Juni 2015

BGH, Urteil vom 04.02.2015, VIII ZR 175/14; LG Düsseldorf, Urteil vom 11. Juni 2014, 34 S 343/13; AG Langenfeld, Urteil vom 2. Oktober 2013, 34 C 154/13

Der Mieter war auf Leistungen vom Jobcenter angewiesen und hatte diese auch rechtzeitig bei der zuständigen Stelle beantragt. Dennoch hat das Jobcenter die Miete nicht pünktlich an den Vermieter gezahlt, sodass Mietschulden entstanden. Der Vermieter kündigte dem Mieter daraufhin – diese Kündigung ist wirksam.

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Eine ehrverletzende Beleidigung des Vermieters (hier mit den Worten: „Sie promovierter Arsch“) rechtfertigt eine fristlose Kündigung

30. Mai 2015

AG München, Urteil vom 28.11.2014, 474 C 18543/14

Ein Mieter, der seinen Vermieter als „promovierten Arsch“ bezeichnet, riskiert eine fristlose Kündigung.

Eine solche Beleidigung verletzt massiv die Ehre des Vermieters. Daher kann es diesem nicht mehr zugemutet werden, den Vertrag mit dem Mieter fortzusetzen. Es ist nicht notwendig, dass der Vermieter seinen Vertragspartner zuvor abmahnt, da solch eine Äußerung das Vertrauen zwischen beiden unwiderruflich zerstört. Anders wäre es, wenn der Mieter sich lediglich unhöflich gegenüber dem Vermieter geäußert hätte, ohne dabei seine Ehre zu verletzen. Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass die Parteien im selben Haus wohnen und sich daher zwangsläufig über den Weg laufen würden. Außerdem habe der Mieter sich für seine Aussage nicht entschuldigt. Zwar behauptete er, der Vermieter habe ihn im Vorfeld provoziert, allerdings konnte er diese Behauptung im Prozess nicht beweisen. Das Urteil ist rechtskräftig.

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Umdeutung eines unwirksamen Zeitmietvertrags in einen beiderseitigen Kündigungsverzicht

4. Juni 2014

BGH, Urteil vom 11.12.2013, VIII ZR 235/12; Landgericht Memmingen, Urteil vom 18.07.2012, 12 S 430/12; Amtsgericht Neu-Ulm, Urteil vom 15.02.2012, 8 C 1540/10

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein unwirksamer Mietvertrag auf Zeit unter bestimmten Umständen in einen beiderseitigen Kündigungsverzicht für die Zeit der Befristung umgedeutet werden kann.

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Eigenbedarf auch bei Nutzung nur für wenige Tage monatlich

4. Juni 2014

Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 23.04.2014, 1 BvR 2851/13; Landgericht Berlin, Urteil vom 22.08.2013, 67 S 121/12

Das Bundesverfassungsgericht hat eine Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung angenommen, da der Eigenbedarf des Vermieters besteht. Der Kläger als Vermieter kündigte wegen Eigenbedarfs, da er eine minderjährige Tochter regelmäßig für mehrere Tage in Berlin besuchen wollte und dafür die Wohnung benötige. Die Nichtannahme der Beschwerde ist richtig, da es eine Reihe von Entscheidungen gibt, die diese Rechtsfrage bereits geklärt haben.

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Kein Kündigungsrecht des Vermieters bei unterbliebener Zahlung von angefallenen Prozesskosten

13. September 2013

Der BGH hat mit Urteil vom 14.07.2010 zum Aktenzeichen VIII ZR 267/09 entschieden, dass der Vermieter nicht kündigen kann, wenn der Mieter lediglich Prozesskosten aus einem abgeschlossenen Räumungsprozess nicht begleicht. Im früheren Räumungsprozess hatte der Mieter noch in der Schonfrist den früheren Zahlungsverzug ausgeglichen, weshalb das Räumungsverfahren in der Hauptsache erledigt war und der Mieter die Kosten aus diesem Räumungsverfahren zahlen musste. Diese zahlte er nicht, der Vermieter kündigte erneut wegen Zahlungsverzug (nun wegen der offenen Prozesskosten, nicht wegen laufender Miete). Die erneute Räumungsklage ist abgewiesen worden, da ein Kündigungsgrund nicht bestand. Die Erheblichkeitsschwelle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 6GB sei nicht überschritten. Zwar verletze der Mieter seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietverhältnis, wenn er die Prozesskosten des früheren Räumungsprozesses nicht ausgleicht. Im konkreten Fall hatte die Sozialbehörde im vorherigen Räumungsprozess den vollständigen Mietrückstand ausgeglichen, den jetzigen Rückstand wegen der angefallenen Prozesskosten konnte der Mieter wegen der finanziellen Lage nicht ausgleichen. Da der Mieter im vorigen Prozess durch die Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 6GB mir sofortiger Zahlung die Kündigung unwirksam werden lies, dürfe wegen der selben finanziellen Probleme nun nicht auf dem zweiten Wege indirekt erneut gekündigt werden. Insofern ist weder die ordentliche noch die außerordentliche Kündigung wirksam gewesen.

Eigenbedarfskündigung auch für Geschwister, Nichten und Neffen

13. September 2013

Ein neues Urteil des Bundesgerichtshofes erleichtert es Vermietern, ihren Mietern die Wohnung wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Bisher war es so, dass eine Eigenbedarfskündigung nur wirksam war, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes benötigt. So steht es im § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Als Familienangehörige wurden in diesem Sinne bisher lediglich die Eltern und Kinder sowie der Lebenspartner angesehen. In dem neuen Urteil stellt der Bundesgerichtshof nun klar, dass auch eine Nichte zu den engen Familienangehörigen in diesem Sinne gehört und der Vermieter deshalb seine Mieter kündigen darf, wenn er die Wohnung für Nichten oder Neffen benötigt (Urteil vom 27. Januar 2010, AZ VIII ZR159/09).